住宅を建てる際の土地についての基礎知識まとめ

「土地には種類がある」一体どういう意味でしょうか？見た目でしょうか？標高でしょうか？もちろん土地はそういった違いもありますが、不動産において土地には種類が割り振られています。

この土地の種類に応じて、建築できる建物種別などが決まっています。これを地目と言い、23種類に分かれています。ここでは、一般的に住宅を建築する際に購入する可能性のある5つの種類についてご紹介いたします。

宅地は住宅や店舗などを建築できるもので、住宅を建てる際にはこの地目の土地を一般的には探すようになります。

宅地であっても、地盤改良などをしていない古い土地などもありますので、建設前には確認が必要です。

田んぼを作るための土地として決められており、用水を使用した農耕地になります。住宅を建てるためには地目変更を行い、農地から宅地へと変更をします。

しかし、農地転用は許可されない場合もあります。購入の際には、許可が下りるかの確認を行う必要があります。

畑を作るための土地で、用水を利用しない農耕地になります。住宅建設のためには農地転用が必要になります。

竹木の生育する土地であり、比較的大きな土地として販売されています。しかし、土砂災害警戒区域など住宅建築ができない場所もあります。

宅地でも農地でもなく、駐車場やゴルフ場などに利用される土地です。地盤の状態がわからない場合が多いため、住宅建設の際には地盤調査が必須になります。

住宅は建物の耐震性などの性能も重要ですが、地盤についてまずは考慮しなければなりません。地盤が弱ければ、いくら建物が強固でも地震で傾いてしまうことになります。このような軟弱地盤は地盤改良が必要になります。

軟弱地盤は、低地に多く、水と空気を多く含んだ地盤になります。このような地盤の上に住宅を建ててしまうと、地震や雨などの外的要因により地盤が動き、それによって住宅を支えている基礎も傾きます。これを不同沈下と言います。

不同沈下してしまうと、住宅の建て替えを行う必要があったり、そのまま立て替えても同じように不同沈下してしまうため地盤改良が必要になります。地盤改良は、地中深くに杭を打ち込む方法などがあります。

土地の広さは坪で表されていることが多いです。しかし実は坪という表記は正確なものではなく、㎡が正確なものになります。坪は昔からの慣習で使われています。

1坪＝約2畳=約0.33㎡

です。非常に中途半端でわかりにくいため、そのまま坪表記が使われています。坪と㎡でだいたいの広さのイメージと、計算ができるようにしておきましょう。

住宅を建築する際に、様々な条件があります。好きな形に好きなように建てて良いわけではありません。地目について先にご説明しましたが、この地目の宅地であっても、それぞれの宅地に諸条件があります。
・建ぺい率と容積率
・接道義務とセットバック
・建築物の高さ制限
これらについてわかりやすくご紹介いたします。

・建ぺい率
例えば100㎡の土地で、建ぺい率が60%だった場合は、建築面積はいくつになるでしょうか？（建築面積とは建物を真上から見た時の面積のことです）
答えは、60㎡になります。

つまり、建ぺい率が100%であれば、土地全体に建物を建ててしまうことができます。120%などの100%を超えることはありません。土地が広い方が大きい建物を建てられるかというとそうではありません。建ぺい率によっては、広い土地でも比較的小さい住宅しか建てられない場合もあります。

・容積率
容積率とは、延べ床面積を敷地面積で割った割合になります。
例えば、100㎡の土地に、容積率が150%で設定されていた場合は、延べ床面積はいくつまで建てることが可能でしょうか？
答えは、150㎡になります。

つまり、容積率は1F,2Fなどを足した延床面積が決められる割合になります。100㎡の土地に10F建ての住宅を建てようとしても、この容積率の制限があるためできないということです。

・接道義務
接道義務とは、建築基準法で定められた道路に2m以上接していなければいけないという決まりのことです。つまり、道路に接していない土地に住宅を建てることはできません。

・セットバック
敷地に面した道路の幅員が4m未満の場合、その道路の中心線から2mは住宅を建てることができません。道路が狭い場合には、敷地内に建てられる住宅の位置も変わってしまうということです。

住宅の高さにも制限があります。斜線制限、絶対高さ制限、日影制限の3種類あります。

斜線制限は、建物や道の採光・通風を確保するためのものです。

絶対高さ制限は、低層住居専用地域などに設定されており、建物の高さが10~12m以内など制限があります。

日影制限は、冬至日の午前8時から午後4時までの間に、周辺が日影になる時間を制限しているものです。