【提案上手】土地編｜お客様が安心して住宅を選ぶ方法

家を建てるための土地（敷地）

土地と言っても、その土地の歴史、表層状況（砂利、草地、林）、周りの環境、市の制度など、様々な情報が関わってきます。その土地で住むには、これら全ての情報が重要ですが、ここでは家を建てるための土地状況についてご紹介いたします。（もちろん営業は、これら全てについて簡単に知っておく必要があります）

・土地面積、形状
・高低差
・配管
・法規制
・地盤

建物を建てるためには、まずこれら5つの要素について知っておく必要があります。

■・土地面積

住宅を建てる上で、その土地の面積、形状を知らなければ住宅の形を決めることができません。そこで、正確な土地の面積、形状について調査を行います。土地の面積や形状は、地図や登記簿に記載されているものですが、実際に測ってみると違うということも多くあります。

測量技術の問題や、昔に正確に測量していなかった場合などがあるためです。そのため、住宅を建てる前には、正確に実測値を測定しておきます。また、土地の形状については、隣地との境界を正確に把握しておくことで、後のトラブル防止になります。土地の面積が実測と違うということは、境界も間違っていることが多いです。境界は、隣地の所有者と事前に合意を取ることも行われます。

■・高低差

土地の高低差は、あまり気にしていないかもしれませんが、住宅を建てる際には非常に重要です。道路と高低差がある場合には、まず土地を埋めて高くする必要があったり、逆に土地が高い場合には、擁壁（ようへき）をつくることもあります。雨水が住宅に流れ込まないため、土が流れていかないためには、このように高低差が問題ないようにしなければなりません。

■・配管

上下水道、ガス、電気などの配管関係も状況も調べます。水道の引き込み管の口径は、昔は13mmでしたが現在は20mmが一般的です。これらが無い場合には、新設する費用が別途かかります。

■・法規制

土地には、様々な法律による規制がかけられています。好き勝手に、土地を使用することで、周りに悪影響を与えたり、次の所有者が困らないようにするためなどです。

地目や用途地域といったもので、建てられる建築物の種類が決まっています。住宅が建てられない土地もあります。

建ぺい率、容積率といった、土地面積に対して建てられる住宅の建築面積、延べ床面積を制限する決まりもあります。

その他にも、全面道路幅が4m未満の場合には、敷地を後退させるセットバックを行うことや、建物の高さ制限があるところもあります。

■・地盤

地盤の強さによって、土地改良が必要かどうか、どの程度の土地改良工事をする必要があるかが決まります。たとえ強固な住宅を建てても、それを支える地盤が弱ければ、地震などで建物はすぐに傾いてしまいます。

地盤調査の費用や、土地改良工事の費用について、あらかじめお客様に把握しておいていただいた方が良いでしょう。また、地盤状況を、近くの調査状況からもおおよそ把握できるようにしておくと望ましいです。