空き家活用法と問題｜業界ごとの利用を考える

空き家問題とは

空き家が問題視されており、2013年で全国の空き家戸数は約820万戸、2018年にはそう住宅数6242万戸のうち約870万戸と増加し続けています。約8戸に1戸が空き家となってしまっており、空き家率13.6%と過去最多となっています。（参照）総務省統計局

■空き家の分類

空き家は4つに分類され、
・売却用
・賃貸用
・二次利用（別荘など）
・その他
となっています。

売却用、賃貸用は不動産会社により管理されており、二次利用に関しては個人などで管理されています。これらが空き家となってしまっていることも問題ですが、その他の空き家に関して特に問題視されています。空き家問題として話題に上がるのは、このその他の空き家になります。
2013年時点で318万戸が、このその他の空き家として分類されており、管理が行き届かずに放置される危険性も高いものとなっています。

■空き家対策が難しい要因

空き家に関して各種補助金事業などが行われていますが、新築住宅も年間100万戸に対して、解体住宅が約50万戸と、供給の方が増えており空き家は増え続けてしまっている一因となっています。また、世帯数よりも住宅数が上回ってしまっていることも要因となっています。

■空き家放置による問題

空き家は、定期的な管理が行われずあらゆる問題を内包してしまっています。空き家は住んでおらず、その利用もされていない場合、管理をするメリットが所有者には無いため放置をしてしまうといった問題があります。

放置することにより以下のような問題があります。
・倒壊の恐れ
・景観悪化
・不法侵入、投棄、不審火よる火災など

空き家は個人等の所有物であり、適切に管理しなければならないという義務などもありません。しかし地域にとって負の遺産となってしまうものでもあるため、適切な管理等が求められています。

空き家の活用が進まない主な理由

空き家の活用が進まない理由を考えてみましょう。
・土地に魅力がない
まずその土地自体に魅力がないために、解体しても売りに出せないということがあります。不動産として価値があるものであれば、無駄な固定資産税を払うよりは手放したほうがお得です。しかしそれも叶わずに放置するしかないとなっている空き家もあります。

・解体に費用がかかる
そもそも空き家として放置したほうが、所有者に負担が少なくなっています。解体費用は数百万円単位でかかり、それらの費用をかけて解体するメリットがありません。建物は、維持管理にコストがかかってしまうことも大きな理由です。

・住むには古すぎる
空き家を活用するために、リノベーションして住み直す、賃貸や中古住宅として売却が考えられます。しかし、実際には住むには古すぎてリノベーションをするのであれば、ローコスト住宅を新築したほうが快適な住空間を手に入れることができるのも現状です。空き家は、内装を綺麗にするだけでは快適に住むには不十分であることも多いです。
リノベーションをして賃貸や中古住宅として活用するにも、初期コスト改修に何年もかかってしまうこともあります。

・ビジネスに建物が必要ない時代になってきている
空き家のビジネス活用も検討されていますが、そもそもビジネスに建物は必ずしも必要のない時代です。空き家自体をビジネスとして活用する必要があり、これらも難しい理由の一つです。
ビジネスとして成功している場合には、空き家自体が建築物として比較的価値のあるものであったり、再利用するメリットが比較的大きいものであることが多いです。

空き家利用方法を考える

空き家の活用は難しい問題もありますが、それでも解決していかなければいけない問題です。それぞれの業界でどのように扱っていくべきか考えてみましょう。

（不動産業界）
不動産業界では、空き家の流動性を良くするために買い手がつきやすいようなニーズの発掘と、所有者に対してそれらの働きかけを行うことが求められます。また、買取をしてしまい不動産屋などが住宅を管理する、中古住宅買取再販事業なども良い方法かもしれません。

（解体業）
解体業に関しても、解体した資材を有効に売却できる取引先などがあれば、解体費用も抑えることができ、業者にもメリットがあります。解体業者だけではないですが、そのような仕組みも求められるかもしれません。
また、ボランティアなどにより解体の人件費を抑えるなどを自治体で行うことも良いかもしれません。

（その他施設経営、店舗など）
店舗運営に空き家を利用することは、活用方法としてよく検討されていますが、成功するか分からないため中々難しいです。斬新な発想などで、小規模の会社や個人事業主による利用などを促していくことが必要でしょう。

所有者に管理義務等もなく、解体等メリットがないため、ビジネスに結びつかないと空き家利用は難しいです。様々利用法が考案されていますが、初めは空き家を無料で貸し出すなどの施策を行わなければ、小規模のビジネス参入などが難しく、ビジネスは成功するか分からないものなので難しいのが現状でしょう。民泊やカフェなども閉業してしまうことも多いです。

国の補助金制度だけでなく、民間の空き家利用成功事例などが空き家問題を解決する一歩となります。