住宅営業で特殊な事例｜親の土地に子が住宅を建てる際の注意点

住宅営業は、プランを提案し住宅を販売するというだけではなく、お客様の様々な予算組みやご状況に合わせて最適な提案を行う必要があります。そのために、住宅関係の知識だけではなく、不動産、保険、税金などの知識も必要になることがあります。

特殊な事例を少しでも知っておくことで、お客様から質問があったときにスムーズに回答することができ、より信頼を勝ち取ることができます。

親の所有している土地に、子が住宅を建てるということはよくあります。親が余分に土地を所有していたり、マンションに引っ越すことになり、実家の土地を持て余しているなどです。親の土地に住宅を建てることができれば、子は土地の購入費用が必要なくなります

しかし、実は注意していないと親の土地を使うことは、税金がかかってしまうことがあります。親のものだから、「自由にして良いんじゃないの？」と思われるかもしれませんが、そうはいきません。所得税・相続税・贈与税などの問題が絡んできます。

親の土地に子が住宅を建てても税金がかからない方法は、2つあります。
・親から土地を無償で借りる
・親の土地に二世帯住宅を建てる

親の土地を無償で借りると、税金がかからないため、この方法を取る家庭が一般的です。ここでのポイントは、賃貸料として親に支払いをしないことです。支払いをしてしまうと、後述するように税金がかかります。また、親が亡くなってから相続する際には相続税はかかります。

親から無償で借りることに気が引けてしまう方もいらっしゃるかもしれません。特に義実家の関係に夫婦のどちらかはなるため、そのように考えるのは当然です。このような場合には、固定資産税だけを支払うことがお勧めです。固定資産税のみであれば、無償で借りた場合と同様に税金を支払う必要は無いです。

親の土地に子が住宅を建てた場合、税金がかかってしまうこともあります。
・親から土地を有償で借りる
・親から土地を無償でもらう
・親から土地を安く購入する

親から土地を有償で借りる場合、親に所得税が発生します。親が賃貸料として利益を得ていると判断されるためです。家族間でのお金のやり取りに対して、税金がかかってしまうのは非常にもったいないですよね。

親から土地を無償でもらう場合、子に贈与税が発生します。親の所有だったものが、子の所有になりますので、贈与とみなされるためです。

親から土地を安く購入する場合、子に贈与税が発生します。例えば、2000万円の相場の土地を、子に500万円で売った場合、子は1500万円を得したことになります。この1500万円分は贈与とみなされ、贈与税がかかります。

以上のように、親の土地を利用する際に、税金面での注意をしていないと思わぬところで費用がかかってしまいますので気をつけましょう。

将来的に相続するのだから、贈与でも構わないという考えの方もいらっしゃいます。そこで利用したい制度が、相続時精算課税制度です。相続時精算課税制度は、親が亡くなった際の相続ではなく、生前に前倒しで相続を行うことができるという制度です。生前贈与2500万円まで特別控除がされるもので、この制度を使えば2500万円までの贈与に税金がかかりません。

しかし、歴年贈与といった年間贈与110万円の控除制度と併用ができませんので、相続時精算課税制度を選択するとそれ以降は歴年贈与は無くなります。

（相続時精算課税制度利用の条件）
60歳以上の父母・祖父母から20歳以上の子もしくは孫への贈与

転職の際に、これらの情報は詳しく知らなくても大丈夫です。ただ、実際にお客様に説明したことはないけれども、それぞれの税金の仕組みくらいは知っておくようにしましょう。面接の際に、万が一聞かれた際に、勉強していることをアピールできます。

住宅営業なのに、税金の話で全く知らなかった！内容を見ても、これをお客様に説明できるか不安！という方もいらっしゃるかもしれません。しかし、実際には最初は上司のサポートなどもあるので、業務に支障はありません。住宅会社に転職が成功したら、これらのことをお客様に自信を持って説明し、お客様が損をしないようにすることで、喜ばれること間違いなしです。