【お金・土地・建物】住宅営業が知っておきたい知識3選

まずはお金について住宅購入でどのようなことが重要なのかを2つご紹介いたします。
・住宅ローンの知識
・税金の知識

住宅はただお金を払って買うといった単純な行為ではなく、多くの方がローンという借金を抱えます。また、税金面でも制度があるためそれを考慮する必要があります。一見難しそうですが、一つ一つ覚えていきましょう。

住宅ローンは、ローンの中の一つの種類であると捉えてください。条件として、移住用の住宅でなければ、住宅ローンは使えません。

住宅ローンの契約の流れは、事前審査（属性・他のローン状況などの調査）を行い、本契約となります。このとき団体信用生命保険といって、契約者に万が一のことがあったときに保険会社が補ってくれる保険もあります（銀行での住宅ローンは必須の場合がほとんど）。

融資が始まり、抵当権が設定されます。簡単にいうと、返済が滞った際には、この購入した物件を差し押さえる権利を融資機関が持っているということです。

「公的ローン」
・財形融資
財形貯蓄の制度がある企業では、最高4000万円まで（条件あり）借り入れが可能です。

・自治体融資
地方自治体が融資を行なっている地域も稀にあります。

「民間ローン」
銀行や、生命保険会社の行うローンです。

・提携ローン
金融会社と不動産会社、勤務先などが提携して提供されている住宅ローンです。

・非提携ローン
上記以外のローンのことを言います。

・フラット35など
住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して融資を行う最長35年の住宅ローンになります。

・固定金利
借り入れ時から完済時まで金利が変わらないタイプです。金利は他のタイプより高めに設定されています。

・固定金利選択型
固定期間（3年、5年、10年など）終了後、変動型と固定金利型を再度選択することができます。

・変動型
市場金利に応じて金利が変動するタイプです。

・元利均等方式
元金と利息を合わせた毎月の返済額が一定になる方法です。元金均等方式よりも返済総額は多くなります。

・元金均等方式
元金を揃えて返済し、利息分が徐々に減っていく方式です。返済初期の方が毎月の返済額が高くなります。

住宅購入において、住宅ローン控除の制度について知っておきましょう。
リーマンショックによる景気の悪化対策として生まれた制度で、住宅購入のためのローンを組むことで所得控除を受けられるというものです。

年末の住宅ローン残高に控除率1%をかけた額が控除されます。例えば3000万円のローン残高の場合、30万円の所得控除を受けられます。初年度はサラリーマンでも確定申告が必要なので注意が必要です。

土地には無制限に住宅を建てて良いわけではなく、ある程度の条件があります。また、日本は地震が多いため地盤についても注意する必要があります。
・土地の制限（建ぺい率など）
・地盤について

これらについてご説明いたします。

・建ぺい率
建築面積（1Fの床面積）を敷地面積で割った数値です。敷地面積が100㎡で、建ぺい率60%の場合、1F床面積は60㎡までということになります。

・容積率
延べ床面積を敷地面積で割った数値です。敷地面積が100㎡で、容積率100%の場合、建設しても良い住宅の延床面積は100㎡になります。

・北側斜線制限
北側の日照が得られるか住宅の高さを制限されています。

・道路斜線制限
道路の幅、距離によって住宅の高さを制限されています。

・隣地境界線
隣地境界線からどれだけ住宅を離さなければならないかなどが決められています。

地盤がしっかりしていないと、どれだけ性能の良い住宅を建てても、年数が経つと地震などにより土台からずれが生じてしまいます。不同沈下と言って、住宅の四隅のうち1箇所だけが沈んでしまったとします。すると建物全体が歪むことになり、構造が破損してしまいます。

地盤調査は専門家に依頼してから住宅を建設します。地盤改良の方法にも様々な工事があります。

・在来工法（木造軸組構法）
日本で古くから伝わってきた工法で、柱と梁によって建物を支えます。

・ツーバイフォー工法
アメリカで広まった工法で、壁で構造を支えます。箱のイメージになります。

・軽量鉄骨造など
軽量鉄骨を構造体に用いた住宅も多く建てられています。


以上、簡単にお金・土地・建物についてご紹介いたしました。このように全体像を掴んでから細かいところを勉強することで、1つ1つの理解が深まります。少しでもお役に立てれば幸いです。