新築戸建て住宅と中古戸建て住宅で、何に注意するべき？

新築住宅と中古住宅では、住宅としての資産価値は、一般的に新築住宅の方があります。戸建て住宅の場合、築20年で約10%の価値、築30年ではほぼゼロとなります。土地の価値は残っていますが、建物としての価値は無いものになってしまいます。

しかし、これは法律上での資産価値に基づくもので、実際に購入する立場としては、話が変わってきます。例えば、新築で3000万円の住宅を購入するのと、築20年の2000万円の中古住宅では、どちらの方が価値があるでしょうか？中古住宅の状態にもよりますが、設備が新しくリフォームされていて、新築時に5000万円で建てられた住宅であれば、新築住宅よりもそちらのほうが、住宅性能や間取り、設備に関しても同等かそれ以上で価格が安いということになります。

以上のように、購入者目線で見ると、中古住宅だからといって必ずしも価値がないというわけではなく、コスト的にはお得な場合もあります。ただ、お得かどうかを見抜く、もしくはお得であることを伝えるためには、それなりの知識も必要になってきます。営業は、両者のメリット、その物件自体の特徴をしっかりと把握するようにしましょう。

中古住宅は、劣化状況次第で、購入する際のコストの負担などが変わるため、しっかりと知識を持って見極める必要があります。しかし、購入者はなかなか知識がないため、中古住宅を避けがちです。そこで、建物状況調査という、第三者の建築士が劣化状況などを調査してくれる制度もありますので、これを利用する方法もあります。

劣化状況は、大きく3種類を注意してチェックしましょう。
・外装
屋根、外壁といった外部の劣化状況です。屋根、外壁は築10~15年程度ごとに塗装などを行う必要があります。塗装を行わないと、建材の劣化が進み、雨漏りの原因となります。築15年の中古住宅を購入する場合に、塗装が行われていなかったら、購入者が塗装を行う方が良いです。つまり、2000万円で購入しても、2000+150(塗装費用）＝2150万円がかかると考えた方が良いです。

・構造
床下、屋根裏などから、建物の躯体部分に劣化が生じていないかをチェックします。これらは点検を行わないと、気づかない雨漏りや、シロアリ被害にあっている可能性があるため、必ずチェックしましょう。構造のダメージが激しい住宅は、購入は控えた方が良いです。売主側も、更地にして売る方が良いでしょう。修繕を行うのであれば、更地から新築住宅を建てた方がコスト的にはお得になる場合が多いです。（このような住宅は、1箇所の不具合を治しても、入居後10年後に他にも不具合が発見されるということも少なくありません）

・内装、設備
内装や設備は、リフォームされて売りに出されることも多いです。特に水回りに関しては、劣化が進みやすいので、これらは注意してチェックしましょう。また、給湯器などの付随している設備の劣化状況も確認しましょう。築15年の給湯器が未交換であれば、給湯器はすぐに壊れます。追加のコストが20~30万円かかることを予定しましょう。

新築と中古住宅では、税制面で実は違いがあります。違うものについてご紹介いたします。

・不動産取得税
軽減税率の適用があります。様々な細かい条件がありますが、新築より中古住宅の方が条件が厳しいです。また、築年数により控除額が異なっています。耐震基準も建築基準法に適合している必要があります。

・登録免許税
軽減税率の適用があります。様々な細かい条件がありますが、新築より中古住宅の方が条件が厳しいです。
中古住宅の場合、築20年以下、耐震基準が適合、または既存住宅瑕疵担保保険に加入などが条件となっています。

・固定資産税
新築住宅は、築3~5年まで軽減税率が条件によって適用されます。中古住宅の場合は、軽減税率の適用はないため、負担が大きくなる傾向にあります。

（・瑕疵担保保険）
瑕疵担保保険は、新築の場合には必ずついており10年間の保証期間があります。中古住宅には、瑕疵担保保険加入は義務ではないため、瑕疵があった場合、保険に未加入の場合にはデメリットもあると知っておきましょう。